先说结论:肯定是转LPR更划算。原因:LPR+政策加减点(有具体国家政策约定,比如对整体,对某个行业差异化)+银行加减点(银行根据不同的借款主体,不同的贷款来定)
那时可能会不同地区,不同时间,不同政策,不同银行都会有所差异。
但是这个回答针对的是现阶段对于存量参照基准利率的贷款,是转化随LPR浮动,还是固定利率哪个更划算的问题。
①如果实行LPR浮动利率,你现在的贷款利率是基准利率九折,也就是4.41%,
现阶段参照的就是你“原合同最近执行利率(题主是4.41%)-12月发布的LPR(4.8%)”=加点(正数)或者减点(负数)
这是人民银行要求的(链接如下)
http://www.pbc.gov.cn/rmyh/3963412/3963426/3976078/index.htmlwww.pbc.gov.cn
题主的情况很明显,如果你转换后的利率就是LPR-0.39%
因为点差-0.39%是固定的,所以只用考虑未来LPR的趋势,就能大致判断导致是转换LPR浮动利率更划算,还是固定利率更划算(固定利率就等于浮动LPR加减点中的LPR4.8%一直不变)
②因为上面说了存量贷款选择固定利率,还是按照LPR浮动利率只有一次选择机会。
其实最后参考的就是LPR利率变化趋势,
偶觉得肯定还是得参考对未来经济的预测和判断来决定。
现在来看,实体经济不景气,下行压力大,利率下行是肯定可以预计的(因为可以降低负债成本,减少负债压力)
如果未来出现经济向好(而不是仅仅通胀,现在一样的通货膨胀,只是出于滞胀期,经济发展开始停滞,通胀仍然不低。比滞涨杀伤力更大的是衰退)
如果未来经济向好,银行是可能是提高LPR(就跟原来提高贷款基准利率意义),货币政策是根据经济情况来调控的。但是一方面看经济大周期,目前处于全球经济大萧条(可能引发金融危机,甚至于经济衰退)
2020年经济会好转吗?www.zhihu.com可以说不仅仅是2020,接下来几年全球经济目前看不到会有特别好转的迹象。
(至少未来几年LPR都会维持在4.8%及以下)
假设后来经济向好了,经济增速有个特点(体量越大,增速将会相对越慢)因为经济体量越大要保持高增速就越难,这也是为什么发达国家经济体量大但是增速会越来越低的重要原因。中国经济增速越来越低也因为这个原因。
而随着经济体越发达,经济增速越慢意味着高利率的空间会相对变少,反过来倒逼最优质的企业融资成本下行,也就意味着优质资产不会像经济高增速时期出现高利率。
(明白这个逻辑之后,就会知道这波经济下行以后,未来就算货币政策调整,你会发现不会有你说的贷款利率会大幅上涨,只会一浪比一浪低)
有人可能会说偶给出的贷款利率趋势只是部分阶段的利率,拉长到大几十年,甚至于看国外数据,或者在经济大腾飞时期贷款利率也会上行。
因为现有的房贷利率最长也就是30年,那只用考虑未来30年内出现这种情况的可能性。
只要趋势是先降息再升息,一方面时间周期会有过程,另一方面先节省的利息也有时间价值,同时未来的贷款本金不断减少。并不是未来你涨到超过4.8%就亏了,在这种情况下还要超过一定利率+一段时间,才能把之前节省的利息多还回去。
所以只用判断未来5-10年内的LPR变化最大的可能性就能决定是固定利率还是LPR浮动利率
划重点:贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
认为LPR后博弈的双方是商业银行和房屋贷款用户。这句话是大错特错的。因为只看到了房贷利率与LPR有关。实际上在银行贷款中,无论是对企业贷款,还是对商业住房贷款等所有贷款都将会参照LPR执行。
所以只是简单的认为以后银行会从利润的角度考虑,LPR只是银行和房屋贷款用户的博弈,那是大错特错的额。LPR是一个比较优惠的利率报价(国家、银行会根据不同的情况采用不同的结构化实际利率,LPR+政策加减点+银行加减点,所以未来LPR利率并不会完全反映银行市场的实际执行利率)所以LPR只用看银行的优质融资主体的利率趋势即可,至少未来5-10年大概率也是下行趋势。
比如现在很多优质企业流动贷款采用LPR基准利率,但是比如房地产开发贷现阶段普遍在8-10%,经营性物业贷也在8-11%,房屋的商业贷款利率实际上大多数地区仍然还是在5-6%并非基准(这是因为国家目前鉴定的住房不炒的政策)
原来的基准利率也好,LPR也好并不是银行直接贷款的所有利率。只是一个最优惠利率的指导价,实际情况还是是不同的贷款执行利率不同。
③五年以上LPR利率肯定不会低于偶国公积金利率啊
理由非常简单,如果LPR利率比公积金贷款利率还低(考虑到有的地方上浮,有的地方肯定会有基准)那社保里缴存公积金的人数会大量减少,目前的公积金缴存制度还么样到要被取消的地步。
所以结果显而易见。
④总而言之逻辑就是:
因为存量贷款转换LPR的点差=“原合同最近执行利率-12月发布的LPR(4.8%)”,
这其中点差是固定的,所以只用判断未来LPR相对4.8%的走势即可判断
同时结合未来的经济趋势,未来几年内LPR下行的概率远高于上行的概率,只要是先降低再上涨,考虑到整个剩余贷款期限就这么长(最长也就30年,剩余贷款期限越短的越要转,考虑未来提前还款可能性越大的越要转),同时考虑先节省的利息的时间价值,未来的贷款本金不断减少等因素
结论就是:存量贷款转LPR浮动利率,普遍比固定利率好。(剩余贷款期限越短的越要转,考虑未来提前还款可能性越大的越要转)
最后对于未来新办理的房贷的建议,能越长越好(30年),等额本息比等额本金好。
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