《物业管理条例》第四十四条,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
对这条法规进行解读的话,供电部门应该将电直接供至业主自家电表这个终端,而业主产生的电费亦应按照当地规定的用电价格直接交由供电部门。这就是所谓的“一户一表”,单独计量。这个过程应是业主与供电部门之间的用电合同关系,与物业公司无关。
而在实践中,各地许多住宅小区均在这样一种现象:
供电部门将电只是供至小区的综合配电室(或单独箱变),该配电室由物业公司负责日常维护。
至于配电室的产权问题,似乎尚存争议。有开发商认为,配电室系由其投资建设,产权应归开发商所有。而实际上,当开发建设完毕,房屋转售业主后,作为小区公共配套设施的配电室,其产区归属亦随之转移,应属全体业主所共有。
抛开产权争议,那么作为配电室的实际日常维护部门,物业公司为何不愿将其移交给电业局呢?
关键还是在于其中的利益问题:
一、可以捆绑式收取电费与物业费。
在物业公司自管电的模式下,业主电费并非交于供电部门(或窗口,或银行代缴),而是需交至小区物业管理处。凭此先天“优势”,不良物业公司会借机要求业主在缴纳电费的同时交齐当期物业费。业主受制于物业,只能就范,否则就因断电而严重影响日常生活。
二、可变相的加价收取电费。
实际上,在这种模式下,供电部门业已给予物业公司电价上的优惠(因为供电部门省却了抄录分户表及核算方面的工作,只需按总电表向物业公司收取总电价)。但物业公司依旧不满足,尤其是对小区商户收取远高于规定标准的电价。以某地为例,商业用电价格为0.68元左右,而物业公司却按1.0—1.8元的标准收取。若商户质疑,物业的答复一般是,配电室归其管理,要付出相应人工成本,此外小区内线路亦存在损耗,因此需将该成本及损耗摊至电费内。
而在这种情况下,供电及价格部门均难以介入,使得业主投诉无门。
正是由于管理上的便利以及其中隐藏的巨大灰色收入,物业公司普遍不愿将配电系统移交电业局;而由此引发的纠纷也是当下物业管理矛盾的体现之一。
物业公司管理小区配电室的弊端还在于:由于其缺乏重视和投入,导致设备维护缺乏,线路设备老化,极易产生严重的安全隐患。
好在随着国家电网一户一表改造的推进,上述现象有望得到逐步纠正。